麦城的blog

标签： 土地出让金  营业税  土地  土地增值税  收入 

进入2008年，关于农村土地制度改革的探索骤然提速。4月，安徽省和浙江省先后进行了农民房屋抵押贷款的试点。5月，山东省也进行了类似的尝试。地方政府的改革从某种程度上也促使中央的态度变得更为积极。6月，国土资源部有关负责人在谈到新一轮《土地管理法》修改时指出，最核心的改革可能是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革。7月，国土资源部要求，各地应“力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证”。
    如何解释地方政府如此密集的土地制度创新行为？如果我们把视野拉宽，放在中国整体的宏观经济背景中，就不难理解地方政府的良苦用心了。
    自2007年年底实行的从紧的货币政策已逐步显露效果。以银行信贷投放为例，由于实行额度控制，今年银行新增贷款不能超过去年3.6万亿的水平。但是今年以来PPI和原材料、燃料、动力购进价格持续上升，分别达到7.7%和10.6%，在紧缩政策之下，企业要保持正常的规模增长，贷款需求的“缺口”肯定不小。我们已经看到大量企业面临资金链断裂而嗷嗷叫，作为资金密集型的房地产业更是首当其冲。今年房地产企业面临的共同的紧迫问题就是缺钱，有研究人士估计今年房地产行业资金缺口在4000亿－5000亿，有业内人士估计资金缺口至少达到1万亿元。
    在资金捉襟见肘之下，2007年10月以来，土地流拍在全国蔓延。数据显示，今年二季度北京市共成交土地11宗(不包括工业用地)，比一季度成交的35宗(不包括工业用地)下降了300%多。6月30日，广州今年上半年的最后一次土地拍卖冷淡收场。同样，创造中国地王的南京土地流拍事件更是频繁，“16幅地块10幅底价成交，2幅流标”，而且今年上半年成交的土地八成是以底价成交的。
    对地方政府来讲，土地收入已成为重要的收入来源，在很多地方，土地出让金已成为地方政府的最大收入项目。2007年房地产商交给政府的土地出让金超过1万亿人民币，而当年地方财政总收入不过2.3万亿。再加上房企的营业税、土地增值税和企业所得税，地方财政已退化成名副其实的土地财政。
    此外，中国财政体制改革的取向也让地方财政收入雪上加霜。根据有关媒体披露的方案，所得税将改为中央税。现在所得税实行中央地方按6：4比例分成。2007年，中国企业所得税收入7723.7亿元，个人所得税收入3185亿元，合计占税收总收入的比重为26.2%。发改委宏观院的方案则更为大胆——它建议把增值税全部改为中央税。增值税也是地方税收收入最主要的来源，通常占地方税收收入一半以上。可以看出，财政体制改革不仅没有朝着“事权与财权相匹配”的方向演进，反而在“强干弱枝”的路途上越走越远，地方政府收入与支出的缺口将进一步扩大。
    如此大的收入压力，如何满足地方经济的投资“胃口”？释放“冻结”的农村土地是个值得尝试办法。一方面，随着城市化的发展，农村土地进行流转和交易有迫切的现实需要；另一方面，农民发展农业生产有大量的融资需求，却因为没有抵押物得不到信贷支持。因此，激活压抑多年的土地“死产”这个“价值洼地”，无疑将释放出巨大能量，并随之带来信贷扩张、投资和就业增加、GDP增加等等一系列地方政府所乐见的现象。
    当然，更大的意义在于，地方性的这种制度探索或许为全国性的农地改革提供了范本。按照我国相关法律，农村宅基地属“农民集体所有”，其法律意义是农民只有使用权而无处置权。在这个层面上讲，地方政府对现有法律的“突破”很可能成为难得的创新之举。例如，为了解决房产拍卖后的“执行难”和土地使用权的“变更难”，2007年4月1日，温州市法院和国土部门联合发出《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》。该文规定：抵押的“农民房”经法院作为被执行物处置(拍卖)后，可直接办理农民集体土地使用权的变更登记。这就从“终端”上解决了“农房抵押贷款”的法律障碍，使之头尾打通，在实际上认可了“农房抵押贷款”。
    最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
    释放土地“价值洼地”的能量可能是地方政府不遗余力推动农地抵押贷款制度的最大动力，但它更大的意义则在于其衍生的一个“副产品”——为全国性的农地改革提供范本，从而在客观上推动我国农村土地制度的根本性变革。